行業動態

農村土地流轉專題

分類:行業動態 來源: 發布:2014-07-29 15:35

 

【導讀】2013年11月12日下午十八屆三中全會于閉幕,審議通過《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》。
其中關于“建立城鄉統一的建設用地市場”部分提出,在符合規劃和用途管制前提下,允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股,實行與國有土地同等入市、同權同價。縮小征地范圍,規范征地程序,完善對被征地農民合理、規范、多元保障機制。擴大國有土地有償使用范圍,減少非公益性用地劃撥。建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制,合理提高個人收益。完善土地租賃、轉讓、抵押二級市場。
國土資源部解讀農村宅基地改革方向
近日,國土資源部黨組成員、副部長胡存智接受記者專訪時明確表示,農村宅基地制度改革的方向是進一步擴大權能,賦予農民更多財產權利,而不是指宅基地可以自由買賣。
什么是“農戶宅基地用益物權”
談及農地改革的基本邏輯和底線,胡存智表示,落實十八屆三中全會關于包括農村宅基地在內的農村土地管理制度改革的要求,必須堅持集體所有制、用途管制、城鄉統籌、維護農民土地權益四個重要原則。
農村土地管理制度改革的總體要求和方向是什么?他介紹說,首先,改革的根本目標是要健全和維護我國基本的土地制度,平等保護兩種所有權,建立起適合我國市場經濟要求的各種土地要素有序流動、平等交換、合理利用的土地市場。其次,改革的出發點是要維護好農民集體的土地權益,使農民的宅基地權利得到切實保護,增加農民財產性收入。
胡存智認為,解決農村宅基地的問題,首要的是切實保障宅基地的用益物權。針對現在農村宅基地在使用、管理方面存在的問題,完善好宅基地管理制度,同時要探索宅基地上的農民住房的財產性收益的路子,因此,三中全會《決定》提出要選擇若干試點,慎重穩妥地推動農民住房抵押擔保轉讓。
什么是“農戶宅基地用益物權”?他解釋說,用益物權在《物權法》里有特定含義,主要是指對土地的占有、使用、收益的權利。目前在農民宅基地的權利中,占有和使用的權利已經得到了充分體現,但收益權未能充分顯現。所以,下一步對宅基地制度的改革,就是要在保障宅基地用益物權的基礎上進一步擴大權能,使農民能夠獲得更多財產性收益。
宅基地使用存在的四大問題及解決路徑
談及當前農村宅基地使用方面存在的主要問題時,胡存智沒有回避,指出了四大“病灶”:一是宅基地取得和分配上存在問題,規劃和計劃落實不夠,導致農村宅基地布局散亂,宅基地分配有時得不到保障。二是在宅基地管理上對節約集約用地促進不夠,導致粗放利用,存在一戶多宅、超標占地的情況。三是在宅基地用益物權上保障不足和權能不足并存。出現了超越權能的問題,比如亂出租、違章搭蓋等,同時在一些征地過程中也存在對農民宅基地用益物權保障不足等。四是在宅基地退出方面存在問題,退出機制還不夠健全,因此形成大量空心村、閑置地,導致用地不合理。
對于如何完善宅基地管理制度,他明確指出,當前要做好三方面工作:一是要完善宅基地的取得和分配制度,使其更加合理、規范;二是要完善宅基地管理制度,促進宅基地的節約集約使用,同時保障宅基地用益物權;三是要建立健全宅基地退出制度,使宅基地的利用更加合理。
城里人購買農村宅基地受法律保護嗎
宅基地轉讓,是否意味著城里人可以去農村買宅基地?對此,胡存智強調,這是對農村土地管理制度改革的方向性誤解。按照我國現行法律制度,農村宅基地是本集體經濟組織的農民所分配用于建房的土地。宅基地的取得是和本集體經濟組織成員密切關聯的,也就是說,只有本集體經濟組織的人才能使用這塊宅基地。所以,非本集體經濟組織成員,無論是購買還是以其他方式使用占有農村宅基地,都是違法的,不受法律保護。
在解讀《決定》提出的“選擇若干地區試點,慎重穩妥推進農民宅基地抵押擔保轉讓”時,胡存智指出,這件事必須要慎重,通過試點來穩妥推進十分有必要,具體來說要考慮好以下幾個方面問題:第一,改革的根本出發點是為了探索增加農民財產性收入的路子,不是為了解決建設用地指標,也不是為了滿足城市建設用地的需要。第二,農民住房的抵押擔保轉讓中,轉讓則會明顯涉及相關的土地問題,其中涉及經濟問題和相關問題要慎重處理好。第三,宅基地抵押擔保是非常值得探索的,但是一旦抵押權實現的時候,就涉及轉讓問題,結合中國農村住房一戶一宅的基本國情,由于宅基地上使用房屋是農民唯一住房,房屋轉讓后,農民是否有切實的住房保障,這方面主要涉及社會問題,因此要慎重。另外,抵押擔保轉讓過程中,還會遇到房地一體化問題,房屋轉出去了,轉給誰了,誰來接受,在法律上宅基地使用有明確的規定,本集體經濟組織成員才能使用宅基地,所以我們還要處理好相應的法律關系。因此,通過試點慎重穩妥來推進這個問題是十分必要的,只有這樣,才能把三中全會提出的農民住房的抵押擔保轉讓處理好。
                                  (文章來源:光明日報)
安徽將試點農村土地流轉
  就在十八屆三中全會召開后的11月14日,安徽省決定在全省20個縣(區)開展農村綜合改革示范試點工作,今后,農村集體建設用地可以通過轉讓、出租等方式流轉,用于工業、商業、旅游和農民住宅小區建設,未來還將建設統一的城鄉土地交易市場。
  報道稱,安徽省將建立多元統一的農村土地市場。今后的集體土地所有權將確定到每個具有所有權的農民集體,2015年底前實現農村集體所有的建設用地、農用地、未利用地和農村范圍內的國有土地確權登記發證全覆蓋。
  根據規定,安徽省將堅持自愿、有償原則,探索建立符合農民合理需求的宅基地退出補償激勵機制;與此同時,建立農民通過流轉方式使用其他農村集體經濟組織宅基地的制度,探索建立農村集體建設用地指標儲備制度,盤活農村集體建設用地。
  事實上,今年10月份,《海南省集體建設用地管理辦法(試行)》也已正式出臺。根據規定,依法取得的集體建設用地使用權報請批準后,可由農村集體經濟組織或者村民自主開發經營,或者由農村集體經濟組織以轉讓、租賃、聯營合作、作價入股等方式進行流轉用于收益穩定、有利于促進農民就業的經營性項目,但不得用于住宅建設。
  作為改革先行先試的廣東省,是全國最早進行土地制度改革的地區,早在上世紀80年代就已經開始“摸石頭過河”。成為節約集約用地試點示范省后,在積極推進“三舊”改造的過程中,廣東省內一些城市也在不斷探索集體土地與國有土地的同地、同權、同價,保障和提高農民權益。
  例如,2011年,廣州市下發了《廣州市集體建設用地使用權流轉管理試行辦法》,提出農村集體建設用地可直接通過市場競價出讓使用權,通過出讓、出租取得的收益五成以上要專項用于社會保障支出;增城市更是早在2009年就已開始了土地集中流轉經營改革的試點;在荔城街棠村,5000畝農民分散經營的土地由村集體公司統一出租給農業龍頭企業進行城郊型生態農業生產,除了租金和工資外,農民還可以分享到企業利潤的20%,整體收入增加20%以上。
江西啟動農村土地流轉試點
日前,繼安徽之后,江西南昌宣布將于年底前正式啟動南昌縣、安義縣兩地的農村土地流轉試點。據上證報記者了解,煌上煌在南昌、九江周邊縣有數百畝農地,正邦科技在南昌周邊的吉安等地則有數千畝農地及林地。
  農村土地流轉實質性啟動
  據悉,南昌縣、安義縣兩地的農村土地流轉試點將以建設“一平臺三體系”為中心,即建立農村土地流轉信息化網絡交易平臺,以及農村土地流轉價值評估體系、政策保障體系和監督服務體系。
  其實,農村集體土地流轉并非新事物。截至今年三季度,南昌農村土地流轉總面積已達71.4萬畝,土地流轉率25.6%。包括北京郊縣、山東、安徽、浙江等多個地方在過去幾年里也屢有嘗試。據業內人士介紹,以往各地的農村集體土地流轉因缺乏統一管理平臺和招商服務,多數是農民或村委會自發、零散的行為,土地價值并未有效開發,農民增收有限。同時,流轉用途也嚴格限制,很多大型招商引資項目并未與集體土地合作。
  隨著十八屆三中全會提出“建立城鄉統一的建設用地市場”,全國幾乎處于半沉睡狀態的兩億畝集體建設用地,有望和日顯金貴的國有建設用地“同價同權”入市。
  在此趨勢下,一些受益于產業梯度轉移的內地省份,將因社會資本的回流,率先啟動新型城鎮化建設和新型農村集體土地流轉試點,如江西、安徽等省。此前,安徽已于11月宣布在20個縣區試點農地流轉,建設城鄉建設用地交易市場,允許集體建設用地通過出讓、租賃、作價出資、轉讓、出租等方式依法進行流轉,用于工業、商業、旅游和農民住宅小區建設等。
  多家公司已搶先涉足
  據南昌縣官方網站信息,僅今年10月份,就有多個大型企業有意入駐南昌縣。其中,香港綠地集團擬在南昌縣投資6億元,征地300畝,興建建材服務產業園。此前,地產巨頭綠地集團已經斥資300億在江西打造一攬子投資項目,主要圍繞南昌等核心城市,項目包括傳統房地產項目、小微企業科技園、產業示范基地等。
  此外,江西獨好文化傳媒公司擬在南昌縣投資60億元興建江西生態展演館;江西八大山人文化傳播有限公司也擬征地500畝,建設集文化、旅游、產品展示等為一體的文化旅游項目。
  而在10月11日舉行的江西省擴大開放推進重大項目調度會上,在審議的45個招商引資項目中,南昌縣占有4個,分別涉及五洲國際、惠昌電力、小松機械、良友油脂等四家大型企業,將消化省級預留用地指標494畝,占當地總用地指標的近1/5。
  “先不說目前大型投資項目的土地使用是否與集體土地有關,僅看江西、安徽等地日益緊張的建設用地資源,就可以理解農村集體土地流轉為土地市場打開的想象空間。”一位房地產界資深人士稱。
據了解,南昌試點的集體土地流轉將遵循“三不”原則,即不改變土地集體性質、不改變農業用途、不損害農民土地承包權益。
廈門首次拍賣宅基地
11月11日,廈門一宅基地溢價44%成功拍賣,最終成交價為680萬元。成交價僅為周邊新房價格一半,若“外鄉人”拍得能否過戶未有定論。此次拍賣的宅基地沿街,具有一定的商業價值基礎,每平方米起拍價僅3870元,如此低的起拍價吸引了眾多競拍者。
  而同處集美鎮灌口鎮的龍湖·嘉譽的高層產品、翔安區的特房·黎安小鎮和海翼0592或將在下一期開盤時預期售價超過1萬元/平方米。算下來,此次每平方米約5590元的成交價格,即便加上其他費用,也僅為周邊新房價格的一半。
  業內人士稱,這是廈門首例農村宅基地拍賣事件。資料顯示,參與這宗拍賣的土地是集美區灌口鎮灌口村三組住宅(沿街獨棟五層樓),土地使用類型為集體土地使用權。拍賣標的總建筑面積1216.56㎡,起拍價為470.78萬元。根據拍賣公告,該標的同時具備《集體土地使用權證》和《房屋所有權證》兩證。
  “我們此前從未承接過宅基地拍賣,這是首次。由于起拍價低,該拍賣公告一出,立即引發各方‘垂涎’。”承拍行福建省嘉泉拍賣有限公司總經理陳先生告訴記者,拍賣現場來了10多位競買人,經過半個小時的激烈爭奪,最終落槌價為680萬元,溢價達44%。
  該標的物沿街,具有一定的商業價值基礎,每平方米起拍價僅3870元。而同處集美鎮灌口鎮的龍湖·嘉譽的高層產品、翔安區的特房·黎安小鎮和海翼0592或將在下一期開盤時預期售價超過1萬元/平方米。算下來,此次每平方米約5590元的成交價格,即便加上其他費用,也僅為周邊新房價格的一半。
  在陳先生看來,如果這次拍賣再推遲幾天,等到三中全會閉幕,釋放出強烈的土地改革信號后,或許溢價會更高。據介紹,該標的物原本屬于該村一村民個人使用,后因其欠了民間借貸,由法院委托拍賣行進行拍賣處置。記者了解到,雖然此次拍賣為公開拍賣,但拍賣行特別作出風險提示:“因土地使用類型為集體土地使用權,根據法律相關規定,房屋所在地的農村集體經濟組織成員方可辦理產權過戶手續。”
  據透露,此次參與拍賣的競買人,既有當地村民,也有外地人士。不過,因為拍賣保密協議及其他因素考量,承拍行表示無法公布競買人資料。
廈門首例宅基地拍賣引發全國關注。業內人士稱,此次拍賣將有標志性意義。“正是土地流轉改革信號的釋放,讓此次參與競拍的人超出了原本法律規定的范圍。”承拍行福建省嘉泉拍賣有限公司總經理陳先生說,不僅是本村村民參與了此次拍賣,甚至不少外地人都參與進來。
值得一提的是,近期,廈門已經展開了土地流轉金融改革嘗試,《市金融辦、市國土房產局、市財政局關于廈門市農村房屋抵押融資試點工作總體方案》明確提出,廈門試點鎮街的村民今后申請貸款時,可用自己的房屋作為抵押物。廈門農房抵押貸款首批試點鎮街選在集美灌口鎮、海滄東孚鎮、同安大同街道、翔安馬巷鎮。而此次拍賣的標的物正位于廈門農房抵押貸款的試點鎮,且滿足抵押貸款需要的兩證齊全的條件,這也是引發該標的物受關注的原因之一。
 
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